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Fehlt ein bestellter Verwalter, müssen Einberufung der Versammlung und Außenvertretung getrennt organisiert werden.
§ 24 Absatz 3 WEG erlaubt die Einberufung der Versammlung durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder einen durch Beschluss ermächtigten Eigentümer, wenn ein Verwalter fehlt oder sich pflichtwidrig weigert. Für die Vertretung der Gemeinschaft ohne Verwalter bestimmt § 9b Absatz 1 grundsätzlich gemeinschaftliches Handeln der Wohnungseigentümer. § 26 ist für die Bestellung und Abberufung des Verwalters maßgeblich. Aus der bloßen Einberufungsbefugnis folgt keine allgemeine Einzelvertretung für Verträge.
Fiktiver Fall: Der Bestellungszeitraum des bisherigen Verwalters ist abgelaufen und ein neuer Bestellungsbeschluss liegt nicht vor. Der Stand des Verwaltervertrags wird davon getrennt geprüft. Der Beiratsvorsitz lädt zur Versammlung mit Tagesordnung „Verwalterbestellung“ ein. Ein dringender Lieferantenvertrag wird separat auf Vertretung und erforderliche Entscheidung geprüft; die Einladung allein macht den Vorsitzenden nicht zum Alleinvertreter.
Gesetzliche Grundlagen: § 24 WEG; § 9b WEG; § 26 WEG. Stand: 2026-09-27. Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
| Ausgangslage | Prüfpunkt | Nächster Schritt |
|---|---|---|
| Bestellung unklar | Letzten Beschluss und Zeitraum nach § 26 prüfen | Status schriftlich offenhalten |
| Versammlung nötig | Berechtigten Einberufer nach § 24 Absatz 3 bestimmen | Einladung mit Tagesordnung vorbereiten |
| Vertrag vor Bestellung | Vertretung nach § 9b und Beschlusslage prüfen | Keine Einzelvollmacht aus der Einladung ableiten |
Fehlerfall: Den früheren Verwalter allein wegen eines alten Vertrags weiterhin als zuständig ausgeben.
Fehlt neben dem Verwalter auch ein Verwaltungsbeirat, bleibt nach § 24 Absatz 3 WEG der durch Beschluss ermächtigte Wohnungseigentümer als Einberufer. Diese Ermächtigung muss zuerst beschlossen werden.
Nach § 23 Absatz 3 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. So kann ein Eigentümer zur Einberufung ermächtigt werden, ohne dass vorher eine Versammlung stattfindet.
Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 18 Absatz 2 WEG von der Gemeinschaft eine ordnungsmäßige Verwaltung verlangen. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (§ 44 Absatz 1 Satz 2 WEG). Ob dieser Weg passt, klärt eine rechtliche Beratung im Einzelfall.
Hat die Gemeinschaft keinen Verwalter, wird sie durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten (§ 9b Absatz 1 Satz 2 WEG). Maßnahmen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind, darf jeder Wohnungseigentümer ohne Zustimmung der anderen treffen (§ 18 Absatz 3 WEG).
Die Einberufung erfolgt in Textform (§ 24 Absatz 4 WEG). Jeder Beschlussgegenstand muss bei der Einberufung bezeichnet sein (§ 23 Absatz 2 WEG), etwa „Bestellung eines Verwalters“.
Die Frist der Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen (§ 24 Absatz 4 WEG). Das Gesetz unterscheidet dabei nicht zwischen ordentlicher und zusätzlicher Versammlung.
Den Vorsitz führt nach § 24 Absatz 5 WEG der Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt. Ohne Verwalter beschließt die Versammlung deshalb zu Beginn, wer den Vorsitz führt. Die Niederschrift unterschreiben der Vorsitzende und ein Wohnungseigentümer, bei bestelltem Beirat auch dessen Vorsitzender oder Vertreter (§ 24 Absatz 6 WEG).
Weitere gesetzliche Grundlagen neben § 9b, § 24 und § 26 WEG oben: § 18 WEG; § 23 WEG; § 44 WEG. Stand: 2026-10-18. Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Appiarius Hausverwaltung bereitet für Gemeinschaften Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung vor, strukturiert die Eigentümerversammlung mit Entscheidungsunterlagen und hält Beschlüsse bis zum dokumentierten Ergebnis nach. Träger der Hausverwaltung ist die Appiarius Holding GmbH in Cuxhaven, vertreten durch Geschäftsführer Pasqual Appiarius. Leistungsumfang: WEG-Verwaltung im Detail; Arbeitsweise: Ablauf und über uns.
Letzten Beschluss und Zeitraum nach § 26 prüfen
Berechtigten Einberufer nach § 24 Absatz 3 bestimmen
Vertretung nach § 9b und Beschlusslage prüfen
Der Ablauf trennt Aufnahme, Prüfung, Freigabe und Nachweis. Dadurch bleibt sichtbar, wer wann entscheidet.
Status schriftlich offenhalten
Einladung mit Tagesordnung vorbereiten
Keine Einzelvollmacht aus der Einladung ableiten
Ein Zuständigkeitsblatt für Einberufung, Vertretung und neue Bestellung.
§ 24 Absatz 3 nennt Vorsitz, dessen Vertreter oder den durch Beschluss ermächtigten Eigentümer.
Nein. Einberufung und Vertretung sind unterschiedliche Rechtsfragen.
Die Bestellung und Abberufung des Verwalters durch die Eigentümer.
Bestellungsstand nach § 26 WEG klären, einen berechtigten Einberufer bestimmen und eine Versammlung mit dem Tagesordnungspunkt Verwalterbestellung einberufen. Bis dahin vertreten die Eigentümer die Gemeinschaft gemeinschaftlich (§ 9b Absatz 1 Satz 2 WEG).
Dann kann ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer einladen (§ 24 Absatz 3 WEG). Den Beschluss können alle Eigentümer auch ohne Versammlung in Textform fassen (§ 23 Absatz 3 WEG).
Nach § 24 Absatz 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt. Ohne Verwalter beschließt die Versammlung, wer den Vorsitz führt.
Wir erfassen Objekt, Verwaltungsart, offene Vorgänge und Unterlagen. Danach ist klar, welcher Scope geprüft werden kann.