Vertrag mit Dritten
Vertretung und interne Maßnahmenbefugnis getrennt prüfen
Die entscheidende Trennung
§ 9b Absatz 1 WEG regelt die Vertretung der Gemeinschaft durch den Verwalter. Für den Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags braucht er einen Beschluss. Ist kein Verwalter vorhanden, vertreten die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich. Gegenüber dem Verwalter wird die Gemeinschaft durch den Beiratsvorsitzenden oder einen durch Beschluss ermächtigten Eigentümer vertreten (§ 9b Absatz 2). Daneben kann § 27 die interne Maßnahmebefugnis begrenzen oder erweitern. Eine interne Grenze ist nicht einfach mit der Wirksamkeit gegenüber einem Dritten gleichzusetzen.
Fiktiver Fall: Für einen Wartungsvertrag liegt ein unterschriftsreifer Entwurf vor; der Beirat hält ihn für Routine, aber die Laufzeit bindet die WEG mehrere Jahre. Vor der Unterschrift werden Vertragspartner, Vertreter, Laufzeit, Kosten und Beschlussstand geprüft. Bei einem Vertrag mit dem Verwalter selbst wird die besondere Vertretung nach § 9b Absatz 2 beachtet.
Gesetzliche Grundlagen: § 9b WEG; § 27 WEG. Stand: 2026-09-27. Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Welche Lage liegt vor?
| Ausgangslage | Prüfpunkt | Nächster Schritt |
|---|---|---|
| Vertrag mit Dritten | Vertretung und interne Maßnahmenbefugnis getrennt prüfen | Unterzeichner und Entscheidung dokumentieren |
| Vertrag mit Verwalter | Beiratsvorsitz oder ermächtigten Eigentümer bestimmen | Gemeinschaft korrekt vertreten lassen |
| Grundstück oder Darlehen | Beschluss nach § 9b Absatz 1 feststellen | Ohne geklärten Beschluss nicht als freigegeben ausgeben |
Fehlerfall: Vertretungsmacht und interne Auftragsfreigabe gleichsetzen oder einen Darlehensbeschluss unterstellen.