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Mietwohnung: normale Abnutzung oder Schaden?

Nicht jede Gebrauchsspur an Boden, Wand oder Ausstattung ist ein ersatzfähiger Schaden. § 538 BGB sagt, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten hat. Für andere Befunde braucht es Tatsachen zu Zustand, Ursache und Verantwortlichkeit.

EinordnenObjekt besprechen
Einordnung

Was zeigt der konkrete Zustand?

Vergleichen Sie den belegten Ausgangszustand mit dem Zustand bei Rückgabe. Erfassen Sie Ort, Ausmaß, Nutzungsdauer und mögliche Ursache. Das Übergabeprotokoll ist ein Beleg, aber aus einem Foto allein lässt sich weder vertragsgemäßer Gebrauch noch ein Anspruch oder Betrag sicher ableiten.

Fiktiver Fall: Nach fünf Jahren zeigen sich Laufspuren im Flur und ein tiefer Bruch in einer Innentür. Die Verwaltung dokumentiert beide Befunde getrennt, zieht Einzugsprotokoll und Vertrag heran und behandelt die üblichen Laufspuren nicht automatisch wie den Bruch.

Gesetzliche Grundlagen: § 538 BGB. Stand: 2026-09-28. Allgemeine Orientierung, keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Schematischer Weg von Sachverhalt und Belegen zur fachlichen Entscheidung.
Fiktiver Entscheidungsweg zur Miete; keine Einzelfallfreigabe.

Welcher Befund liegt vor?

AusgangslagePrüfpunktNächster Schritt
GebrauchsspurNutzungsdauer und Ausgangszustand§ 538 berücksichtigen
Auffälliger DefektUrsache und VerantwortlichkeitEinzelfall prüfen
Beweislage offenProtokolle und Fotos ergänzenKeine pauschale Forderung

Fehlerfall: Normale Gebrauchsspuren als Schaden abrechnen oder aus dem Alter einer Sache automatisch einen konkreten Ersatzbetrag ableiten.

Worauf es ankommt

Drei Punkte, die die Entscheidung tragen.

01

Übliche Gebrauchsspur

Dauer, Nutzung und Ausgangszustand vergleichen.

02

Auffällige Beschädigung

Ausmaß und mögliche Ursache festhalten.

03

Belege fehlen

Keine pauschale Forderung aus einem Einzelbild ableiten.

Arbeitsweg

Vom offenen Punkt zum nachvollziehbaren Ergebnis.

Der Ablauf trennt Aufnahme, Prüfung, Freigabe und Nachweis. Dadurch bleibt sichtbar, wer wann entscheidet.

  1. 01

    Einzug und Auszug abgleichen

    Protokolle, Fotos und Zeitpunkte sichern.

  2. 02

    Befunde einzeln erfassen

    Ort, Art, Umfang und Nutzung beschreiben.

  3. 03

    Vertrag und Ursache prüfen

    Vertragsgemäßen Gebrauch vom anderen Befund trennen.

  4. 04

    Fachlich bewerten lassen

    Etwaige Ansprüche und Höhe nicht automatisch aus der Liste ableiten.

Nachweis statt Versprechen

Was am Ende rücklesbar sein sollte.

  • Einzugs- und Auszugsprotokoll mit Zeitpunkten
  • Konkrete Fotos und Beschreibung je Befund
  • Vertrag und dokumentierte Einzelfallentscheidung
Fragen

Kurz und belastbar eingeordnet.

Ist jede sichtbare Spur ein Schaden?

Nein. Nach § 538 BGB hat der Mieter Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten.

Genügt ein Auszugsfoto für eine Forderung?

Nein. Ausgangszustand, Nutzung, Ursache und Vertrag müssen für den konkreten Befund geprüft werden.

Darf die Verwaltung sofort einen Betrag festsetzen?

Nicht aus dem Gesetzestext allein. Anspruchsgrundlage, Verantwortlichkeit, Belege und Höhe brauchen eine gesonderte Einzelfallprüfung.

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